法官：夫妻一方有权处理共有房产，如违约仍需担责

法官：夫妻一方有权处理共有房产，如违约仍需担责

这两起案件从本质上来说是一样的，都涉及到夫妻一方能否处置夫妻共有财产的问题。

黄波以戚芳与冯昂、华亮房屋买卖纠纷案件为例，给记者进行了分析。黄波说，该案争议的房屋属于冯昂与其妻子戚芳的夫妻共同财产，冯昂是共有人之一，而非无处分权的人。黄波告诉记者，《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《婚姻法》解释(一)第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。

只是冯昂未征得妻子的同意而出卖共有物，属于存在权利瑕疵，应当适用权利瑕疵担保制度。黄波说，对于权利瑕疵的合同，《合同法》规定确定了出卖人所应负的权利瑕疵担保义务。出卖人违反权利担保瑕疵义务或者违反物的瑕疵担保义务的，都构成违约。买受人在提出请求和提起诉讼时，有权根据违约获得对自己最为有利的补救措施。根据《合同法》的规定，对买受人的救济可以包括主张违约金、主张实际履行、请求损害赔偿、解除合同。由于因出卖人违反权利瑕疵担保义务所产生的违约责任，应当以合同有效存在为前提。据此，我国合同法是承认在出卖人违反权利瑕疵担保义务的情况下，合同仍然是有效的。

“从社会效果来看，该案购房合同认定有效，有利于保护交易相对人的利益及保护交易安全。”黄波说，如果共有权人所订立的合同需要共同共有人的意思表示方能产生确定的法律效力，当共同共有人不予追认时，交易相对人根本无法要求卖方承担违约责任。这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，这样的话就会有悖于民法基本原则，交易安全的立法目的将受到严重影响。同时，华亮作为一般的社会人，不应苛求以一个法律人的眼光去审慎地看待冯昂的行为是否得到其妻子的授权，华亮主观上应认定为善意。

“鼓励交易是合同法的重要精神，应当谨慎正确地认定合同无效，法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。”黄波强调，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制规定和社会公共利益，就可以发生效力。同时应当运用《民法通则》诚实信用原则，准确认定合同效力，在充分协调各方的利害关系、权利义务平衡的基础上，确保交易安全。

黄波同时提醒，市民在购买二手房时一定要弄清楚房屋的产权性质，避免出现不必要的纠纷。

类型之二：收了钱过了户，数年之后反悔

第二种类型是，夫妻一方将夫妻共有房产卖了，收了房款，办理了过户手续，几年，十几年，甚至几十年后，另一方出面称当初的购房合同无效，要把房子要回来。

这种类型的卖房反悔行为最惹人讨厌，这是赤裸裸因为金钱引起的。一是卖房数年后，房价大幅上涨；二是房屋拆迁，补偿十分可观。在巨大利益的诱惑之下，一些卖房人会出尔反尔，不守诚信。

1991年2月，华亮(化名)从冯昂(化名)手里买了一处平房，面积80多平方米，房款30000余元。房子过了户，冯昂也收到了钱，华亮一家在这处平房里住了近20年。

2010年，该处区域面临拆迁，华亮拿到了一套110多平方米的回迁房和几万元的拆迁补偿款。当年年底，这处平房就被拆掉了。

今年5月份，华亮突然接到法院传票，原来是冯昂的妻子戚芳(化名)将冯昂、华亮告上法院，理由是这处平房是夫妻共同财产，当初卖房时没有经过她的同意。戚芳要求华亮把房子还给她。

在庭审中，戚芳说，1985年她和冯昂结婚，1987年夫妻二人共同建起了这处平房。她并不知道该处平房被卖掉了。“4月底，我买菜经过这处平房，发现房屋被拆了，回来问冯昂，才知道房子被这个败家老爷们卖掉了。”

冯昂附和说，当初卖房子确实没和戚芳商量，自己就做了主。“都怪自己不懂法啊，乱卖夫妻共有的房子。三万多元的房款全都被我吃喝玩乐消费了，现在是一分钱也不剩了。”

面对戚芳夫妻二人的一唱一和，华亮很生气。华亮说，自己钱也付了，房子也过户了，这个房子就是自己的了。“退一步说，现在房子已经拆掉了，我到哪里找房子退给你。”

清河法院一审驳回了戚芳的诉讼要求。

类型之一：签了合同，收了定金，突然反悔

清河法院民一庭庭长黄波告诉记者，涉及夫妻共有房产买卖的纠纷，从时间上来看可以分为两种，一种是丈夫或妻子一方与买家签订购房合同出售夫妻共有房产，并收取了定金，但是没有办理过户手续，然后以另一方不同意卖房为由，要求购房合同无效。

今年3月5日，吴强(化名)在市区一小区看中了一套100多平方米的二手房，并和自称是房主的徐亮(化名)签订了购房合同。吴强交了20000元定金，双方约定，今年4月5日之前，吴强支付剩余房款，徐亮协助其办理房屋过户手续。

3月12日，吴强凑齐了房款，找到徐亮要求办理过户手续。徐亮反悔了，说此房是夫妻共有财产，由于自己不懂法，并且急于用钱，就把购房合同签了。“现在妻子知道了这件事情，她不同意卖房，我也没办法。这个购房合同是无效的，我可以把定金退给你。”

吴强非常恼火，说道：“还不是看到这个小区的房价开始涨了，你才反悔的。你不同意卖房也可以，但是要双倍返还定金，也就是40000元。”

徐亮不肯双倍返还定金，为此吴强将徐亮告上法院。清河法院一审判决徐亮双倍返还定金40000元，解除购房合同。

丈夫卖房，签了合同，买家交了定金，就等着办理过户手续并交完剩余房款。一个星期之后，丈夫突然说自己不懂法，卖夫妻共有的房子没有经过妻子同意，现在妻子不同意，因此购房合同无效……

20年前，丈夫把房子卖掉，钱也收了，也办理了过户手续。现在房屋已经拆迁，拆迁补偿很是可观，妻子跳出来说，该房是夫妻共有财产，房子的买卖没有经过她的同意，要把房子要回来……

买房子碰到这样的夫妻，除了自认倒霉之外，更应该拿起法律武器维护自己的合法权益。记者获悉，清河法院近期开庭审理了数起类似案件，个中缘由让人深思。