夫妻一方处理夫妻共同财产（登记在一人名下），法院判决无效的案例

夫妻一方处理夫妻共同财产（登记在一人名下），法院判决无效的案例

安徽省广德县人民法院

民 事 判 决 书

（2011）广民一初字第00717号

原告：徐东升，男， 1962年1月12日生，汉族，个体工商户，住安徽省广德县桃州镇迎春花园3幢204室。

委托代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。

被告：薛大群，女，1963年2月1日生，汉族，农民，住址同上。

委托代理人：康荣高，男，1968年2月22日生，汉族，农民，住安徽省广德县太极大道75号。

被告：蔡德勇，男，1980年2月16日生，汉族，职员，住安徽省广德县誓节镇七塔村黄社8号。

委托代理人：毛凌霞，安徽大旗律师事务所律师。

原告徐东升诉被告薛大群、蔡德勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月16日立案受理后，依法组成合议庭于2011年4月22日公开开庭进行了审理。原告徐东升的委托代理人罗永胜、被告薛大群的委托代理人康荣高、被告蔡德勇的委托代理人毛凌霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

徐东升诉称：2000年9月7日，原告从安徽鸿翔房产公司广德分公司处购买了位于广德县桃州镇迎春花园C3-4号的房产，并以原告的名义办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2007年5月28日原告与薛大群登记结婚。2010年9月24日，两被告未经原告同意，签订一份《房地产买卖契约》，被告薛大群擅自将原告上述房产以45万元出卖给被告蔡德勇，原告得知后予以拒绝，被告蔡德勇于2010年9月29日向广德县人民法院提起诉讼，要求原告履行协议，原告认为给《房地产买卖契约》无效，承办法官行使释明权，要求原告另行起诉，确认合同无效。综上，原告认为两被告签订的《房地产买卖契约》未经房屋权利人同意，因而属于无效协议。故提起诉讼，要求判令：1、两被告于2010年9月24日签订的《房地产买卖契约》无效；2、判令被告蔡德勇承担诉讼费用。

薛大群辩称：原告陈述属实，对原告诉请无异议。

蔡德勇辩称：第二被告经过房屋中介与第一被告签订房屋买卖合同，且签订合同时经过原告同意，之后没有办理过户手续，是因为原告要求加价5万元。房屋系夫妻共同财产，出卖房屋也是夫妻共同意思表示，第二被告在签订合同过程中无任何过错，请求法院驳回原告诉请。对原告与第一被告结婚登记的真实性无异议，但是是属于补办的结婚证，因为其双方儿子已经二十多岁，第二被告也申请法院调取原告与第一被告的结婚档案。

徐东升为证明自己的主张向本院提交如下证据：

1、房产证，证明房屋购买时间是2000年9月，房屋所有权人是徐东升。没有与谁共有，是徐东升个人所置，为其个人所有。

2、结婚证，证明原告与第一被告是在2007年登记结婚。

3、两被告签订的《房屋买卖契约》，证明这个买卖契约未经过原告的同意和签字认可，第一被告并不是房屋所有权人。

经质证。薛大群对徐东升提供的证据无异议。蔡德勇的质证意见是对证据1真实性庭后核实，证明对象不能成立，原告与第一被告系夫妻关系，之前没有共同产权证，但不代表第一被告对房屋没有所有权，应以原告与第一被告的真实婚姻情况为准；证据2真实性无异议，但其表明是补办，原告与第一被告于1995年生活在一起，并生育一子，足以说明原告与第一被告系夫妻关系；证据3真实性无异议，但证明对象不成立，房屋系夫妻共同财产，第一被告有权处置房产。

薛大群未向本院提交证据。

蔡德勇为证明自己的主张，向本院提交广德县华子中介所证明一份，证明两被告签订房屋买卖合同时因为第一被告将卖房信息挂在房产中介，不是第二被告私自购买的，原告与第二被告没有按约定履行义务，导致无法办理过户手续。

经质证，徐东升的质证意见是证据只证明两被告之间存在买卖房屋关系，但不能证明原告与第二被告之间存在房屋买卖关系，第二被告的证据不足以抗辩原告的诉请。薛大群同意徐东升的质证意见。

本院结合各方当事人的质证意见，对徐东升、蔡德勇提供的证据经审查后分别认证如下：

一、徐东升提供的证据：证据1，具有真实性，房产证上的权利人为徐东升，原告证明对象成立；蔡德勇对证明对象有异议，但根据证据规则，其不能提供证据证明蔡德勇取得房屋产权行为发生在与薛大群夫妻关系存续期间，故其质证意见不予采信；证据2，具有真实性、亦能够证明徐东升、薛大群于2007年补办结婚证的事实，对该份证据予以认定；证据3具有真实性，并且结合双方举证，徐东升证明对象成立。

二、蔡德勇提供的证据：该证据能够证实两被告之间的房屋买卖合同关系，但原告不履行合同的证明对象不能成立。

本院根据采信的证据并结合当事人当庭陈述，查明以下案件事实：2000年9月7日，徐东升以自己名义从安徽鸿翔房产公司购买位于广德县桃州镇迎春花园C3-4号的房产（丘地号D202119，房号F202127），并办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2007年5月28日原告与薛大群在安徽无为补办结婚登记。2010年9月24日，薛大群与蔡德勇签订一份《房地产买卖契约》，将该迎春花园C3-4号的房产出售给蔡德勇，双方在契约中约定房屋总价款45万元，蔡德勇首付购房定金1万元，薛大群配合蔡德勇办理房屋按揭贷款完毕后，蔡德勇支付余款44万元。2010年9月28日蔡德勇欲与薛大群办理付款及房屋过户手续时，薛大群不予同意。2010年9月29日蔡德勇诉至本院，要求徐东升、薛大群履行协议内容。2011年3月16日徐东升以薛大群、蔡德勇签订《房地产买卖契约》未经其同意属于无效协议为由向本院提起诉讼，要求判令：1、两被告于2010年9月24日签订的《房地产买卖契约》无效；2、判令被告蔡德勇承担诉讼费用。

另，蔡德勇申请本院调取徐东升与薛大群婚姻登记材料，本院经调取未果。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中徐东升对其主张的合同无效的事实已完成举证责任，蔡德勇要求驳回徐东升诉请，其应对合同有效的事实提供证据。根据本院查明，徐东升以个人名义购买迎春花园C3-4号房产的行为发生在2000年，后2007年徐东升与薛大群补办结婚登记，2010年薛大群将该房产出售给蔡德勇，现蔡德勇未能举证证明徐东升购买房产的行为发生在与薛大群夫妻关系存续期间，本院对讼争房产是否夫妻共同财产无法认定。另，即使薛大群售房行为发生在与徐东升夫妻关系存续期间，该房产属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，现徐东升主张对薛大群售房行为并不知情，蔡德勇也未能举证证明徐东升对薛大群售房的行为予以认可，薛大群的售房行为系无权处分行为，我国《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现徐东升作为房产共有人起诉要求判令房产买卖合同无效，显然系拒绝追认薛大群擅自出卖房产的行为，故薛大群与蔡德勇签订的《房地产买卖契约》无效，徐东升的诉讼请求本院予以支持。又，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，因善意第三人是指已支付相应对价并实际取得物权的第三人，薛大群与蔡德勇签订《房地产买卖契约》后并未将该房产转移登记在蔡德勇名下，蔡德勇未实际取得房产所有权，故其不符合本条款规定的善意第三人身份，蔡德勇亦以此作为合同有效的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

确认被告薛大群与被告蔡德勇于2010年9月24日签订的《房地产买卖契约》无效。

案件受理费80元由被告蔡德勇负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。

审判长    陈  剑

审判员    柏从燕

审判员    胡静云

二〇一二年三月十三日

书记员    叶春妹