夫妻按份共有房屋应当按照产权份额还是出资分割？

夫妻按份共有房屋应当按照产权份额还是出资分割？

原创 李颖珺律师

案情回顾

一起发生在上海的案件，一二审截然不同的判决，代表了在该问题上，理论界和司法界的多年分歧——夫妻按份共有的房产分割的时候，究竟是以出资为准，还是以不动产登记为准？

这起离婚分割房屋的案件，案情并不复杂。该房屋在婚后购买，房屋总价170余万元，其中首付100余万元由小丽的母亲出资，剩下70余万元则由小丽和阿强共同申请公积金贷款进行支付。产权登记小丽占99%，小强占1%。房屋现市值330万元，剩余贷款金额50余万元。

报道中没有说明一二审判决对小丽母亲出资的认定。无论这100万出资是小丽母亲赠与给小丽小强，还是小丽母亲借给小丽小强的，都不影响小丽小强应分割的产权份额。因为赠与给双方，就扯平了。如果是借贷，小夫妻就还钱，与产权无关。

如果是单方赠与给小丽，那么等于小丽在原始出资170万中，已经占有了100万，剩余70万，她又占有一半（夫妻共同还贷），即35万。小丽出资135万，占80％左右，男方出资35万，占20％左右。

一审法院判房屋属于小丽所有，小丽支付小强50万，剩余贷款由小丽偿还。可以说，一审法院是按照小丽、小强的实际出资额来分割的（从比例上，可以倒推出，将小丽母亲的出资认定为对小丽的个人赠与）。

小丽不服，提起上诉。二审认为房屋登记的产权份额相当于两人在婚内对财产所作的特别约定，房屋应当按照小丽占99%，小强占1%分割。最终判小丽补偿小强2.8万。

有人觉得小强是冤大头，那么小强到底冤不冤呢？

夫妻名下的房屋，明确登记为按份共有，离婚分割时是应当按照登记的产权份额，还是按照实际出资比例？关于这个问题，有两种截然相反的看法：

01第一种看法认为，不应当以房屋产权登记的份额来分割。

理由有三点：

一、夫妻约定财产制，必须采取书面形式。不动产登记的份额，并非夫妻书面约定财产的形式。

二、按照我国的夫妻财产制度，婚后购买的房屋，即使只登记在一方名下，对方也享有一半的份额。故产权登记情况不应作为分割依据。

三、夫妻财产关系是以人身关系为基础，具有特殊性，不适用物权法（民法典物权编）的规则。

02第二种看法认为，房屋明确登记为按份共有的，应当以登记份额作为分割比例。本文作者赞同这种观点。

理由：

一、夫妻将房屋登记为按份共有，不仅是一种特别约定的意思表示，而且是双方已经共同完成的行为（即产权登记），该意思表示和登记行为经过房屋管理部门的审核及准予办理。

只有书面约定，尚未履行的，该约定可能被认定为无效（行为能力缺陷或意思表示瑕疵），可能会被一方撤销（赠与人的单方撤销权）。与之相比，不动产登记是已经完成的行为，是客观存在的产权状态，苛求有相应的书面约定，是多此一举。

二、双方作为完全民事行为能力人，应当清楚地预见到自己行为的法律后果，并承担该后果。

如果出资与份额并不匹配，只能视为婚内赠与或夫妻特别约定。若视为赠与，该赠与已经完成（登记行为），不能单方撤销。若视为夫妻特别约定，已经履行，同样不支持撤销。

公平并非法律（包括法条和司法两个层面）衡量婚恋财产协议的坐标，因为婚恋涉及到人身、情感和家庭关系，没有绝对的公平而言。

三、不动产登记是一种公示公告的制度，对内（共有人之前）对外（第三人）均有约束力，这是不动产登记的意义所在，明确不动产的归属，定分止争，并有效维护交易安全。

四、婚后购买，登记在一方名下，双方没有特别约定的，且出资并非来源于一方个人资产的，依法属于夫妻共同财产。这是因为双方没有特别约定，而登记为按份共有，是双方已有特别约定。

五、根据《物权法》和《民法典》的相关规定，按份共有人应当按照份额享有所有权。

条文：

《物权法》第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

《民法典》第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

END

当然，关于夫妻房产登记为按份共有这种情况，究竟应该如何认定，法律条文没有明确规定，必然会继续引发争议。出资和产权登记比例的悬殊，在房产大幅增值的情况下，对于出资多、产权份额少的一方，确实非常不公平。在特殊情况下，是否有必要通过判决进行调整，都是值得我们共同探讨的。