未经过共有权人同意，单方面处分夫妻共有房屋,买卖行为无效(一方知情为夫妻共同财产)

未经过共有权人同意，单方面处分夫妻共有房屋,买卖行为无效(一方知情为夫妻共同财产)

广东省广州市越秀区人民法院民事判决书

(2006)越法民三初字第4028号

原告：詹某娟,委托代理人：郭忠革，广东法制盛邦律师事务所律师。

被告：赵某略

被告唐某娟

    原告詹某娟诉被告赵某略、唐某娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2006年11月16日受理后，依法由审判员徐晓红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭忠革，被告赵某略，被告唐某娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

   原告诉称，我与被告赵某略是夫妻关系，双方于2003年4月15日约定位于广州市淘金北路43号201房为夫妻共同财产。2006年8月16日，被告赵某略因生意失败，在我全不知情的情况下就与广州某某某置业代理有限公司、被告唐某娟签订《买卖合约》，将上述房屋出售给被告唐某娟。被告赵某略未经我的同意，擅自对属于夫妻共同财产做出处理所签订的买卖合约，是没有法律效力的；且被告唐某娟明知该房产为共有财产，依照合同约定被告赵某略“在合同签约后7天内或2006年8月20日’’都不能提供共有人／配偶同意出售证明，就理应知道上述买卖合同是无效的。同时上述房产已全部抵押给中国农业银行，并办理了抵押登记，根据相关法律规定，被告赵某略与被告唐某娟所签订的买卖合约亦应属无效，故请求法院确认被告赵某略与被告唐某娟签订的买卖广州市淘金北路43号201房的《买卖合约》无效。

    被告赵某略辩称，同意原告的诉讼请求。我与被告唐某娟签订买卖合约时，并无征得原告的同意。但我方委托放盘时，已告知中介方广州某某某置房地产代理有限公司涉讼房屋属夫妻共同财产，故该公司在买卖合约中亦订明须提交共有人同意出售该物业的材料。后由于原告不同意出售房屋，导致双方未能办理交易过户。

    被告唐某娟辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，我方是善意第三人，被告赵某略将涉讼房屋的房产证复印件交付给中介公司，并对外销售，我方有充分理由相信所购买的房产是被告赵某略个人的房产。被告赵某略作为所售房产的唯一产权人，可以行使处分权利。至于原告与被告赵某略之间的约定属于私下约定，我方不可能知道；且原告至今没有通过办理符合法定手续的程序将其转化为物权，故应由原告承担对自身权利不积极行使产生的不利法律后果。同时原告以合同上的权利(即债权)对抗对所有不特定第三人均有法律公示效果的房产证，违反了“物权优先于债权”的法律原则和房产登记管理制度。其次，买卖合约是中介公司重复使用的格式合同的样本，里面所列的《共有人配偶同意出售证明》《委托公证书》《承租人放弃优先购买声明》等内容，如不存在相应的情形，则不用提交相应的材料。根据房产证，我方判断该房产并不存在涉及共有权人的情形，对此我方并无任何过错。其三，担保法第49条规定是抵押权人与抵押人之间所产生的法律权利，而原告并非抵押权人，原告并不享有该权利；且我方已有证据证明已经通知抵押权人。由于房产市场价格上涨因素，卖方拒绝继续履行买卖合同，原告是为了帮助被告赵某略逃避应承担的违约责任才提起本案诉讼的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

    经审理查明，座落于广州市淘金北路43号201房(建筑面积97．81平方米)是以被告赵某略登记的产业。广州市国土资源和房屋管理局于2002年12月5日向被告赵某略发了上述房屋的《房地产权证》，其中记载：“他项权情况：权利人：中国农业银行广东分行营业部；权利种类：抵押；权利范围：全部；权利价值：344000元”。原告与被告赵某略于2003年3月24日登记结婚。同年4月15日，原告(为乙方)与被告赵某略(为甲方)签订《协议书》，其中约定：“甲乙双方现登记为夫妻。为促进家庭和谐，现双方协商同意，双方共同居住淘金北路43号201房和粤 A-TW980汽车作为夫妻共同财产，双方签字永不反悔’’。

    2006年8月16日，被告赵某略(为卖方)与广州某某某置房地产代理有限公司(为中介方)、被告唐某娟(为买方)签订《买卖合约》，其中约定：“填写要求：在【】内需要选择的请打√，不需要选择的请打X。1、买卖双方通过中介方买卖位于广州市淘金北路43号201房，该物业用途为住宅，建筑面积为97．81平方米；2、卖方持有房地产权证号码为：粤房地证字第C1423286，卖方须保证对该物业享有完整所有权及出售权，无存在隐瞒与该物业有关事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。3、买卖双方同意该物业成交价为545000元。4、卖方收取买方定金10000元时，须出示【房地产权证】、【共有人／配偶同意出售证明】、【委托公证书】、【承租人放弃优先购买声明】等有关证明原件。如卖方在签约后7天内或2006年8月20日前都未能出示上述文件，卖方须负订约过错之赔偿责任，并向中介方赔偿买卖双方报酬金额总和，中介方将定金交还买方，买方对此不能向中介方要求赔偿。7、卖方在2006年l 0月3i日前交付该物业予买方使用。10、卖方不能按本合约约定出售、过户登记、交付该物业或履行其它义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方赔偿定金之金额及支付该物业成交价的10％作违约金等’’。之后，被告唐某娟依约支付定金10000元给被告赵某略。

    庭审过程中，被告唐某娟提供了如下证据到庭：1、开具时间为2006年8月29日的《收款收据》，其中注明：“今收到唐某娟交来初评400、公证300，金额700元’’，并加盖有‘广州安宇房屋理财咨询有限公司财务专用掌’。2、广州安宇房屋理财咨询有限公司二手按揭服务中心于2006年8月29日出具的、交件人为唐某娟的《(安宇房屋理财按揭服务中心收件交接糊。3、广州安宇房屋理财咨询有限公司于2006年12月12日出具的《证明》，其中内容：“卖方赵某略、买方唐某娟于2006年8月29日到我公司委托办理广州市淘金北路43号201方的抵押、交易登记等手续。我公司经办人于2006年9月25日通过致电农业银行东山支行见证人员胡主任方得知：赵某略于2006年9月22日在未通知我公司的情况下，已携带一名自称为其配偶詹某娟的女士前往农业银行东山支行东山口营业点，办理了卖方及其配偶身份证和户口簿等证件的银行转按揭见证手续，见证全过程该女士对此买卖均未提出异议。银行对此交易未提出异议。但其后，虽经我公司多次催促，卖方至今未办理后续的签件手续，致使无法办理贷款审批手续”。被告唐某娟同时申请广东某某律师事务所律师钟某辉作为证人出庭作证，上述证人于2006年12月13日出庭作证并接受质证。证言内容  “我是广州某某某置房地产代理有限公司的法律顾问，但并非该公司的员工，我亦无直接参与此买卖交易过程，现作为该公司的代理人出庭作证。上述买卖合约是我公司经常用的格式合同，在合约中注明需要的就打√以作出约定，不需要就打X。有的时候员工疏忽没有打√，又没有打X。至于合约中注明在2006年8月20日前提交上述文件是指对房产证的原件进行核实。原告起诉后，我公司通过各种渠道了解到：我公司已向被告赵某略了解过该屋的产权情况。当时签订买卖合约时，卖方已证明其是有权出售房屋的。卖方即被告赵某略并无告知我公司该房产是夫妻共同财产。我公司于2006年12月12日向安宇公司了解到，被告赵某略与原告曾经共同到银行办理转按手续。’’

    原告对被告唐某娟提供的上述证据质证如下：对证据1、2的真实性、合法性及关联性不予确认，我方不清楚有否广州市安宇房屋理财咨询有限公司的存在；即使存在该公司，该证据与本案亦没有任何关系。对于证据3的真实性有异议，不能作为本案的证据使用。首先，广州安宇房屋理财咨询有限公司与本案没有关系，其次，从该内容看，证明的内容是通过“胡某’’这个人在电话中讲的，根据最高人民法院的证据规则，证人应当出庭作证，且应由胡某出庭作证，故该证据不符合最高人民法院关于证据规则的证据的形式要件；我方也从来没有去过任何银行卖房屋，亦没有陪同赵某略去过银行。至于证人证言，法律规定凡是知道案件事实的人都可以作为证人。今天出庭的作证的是广州某某某置房地产代理有限公司，应由该公司的法人或者其员工作证，但今天出庭的是律师，并非该公司员工，不属于法律规定的证人的范围。证人陈述的内容并非其亲自听到或者看到的，而是通过利害关系人了解到的，且其陈述没有证据证实，对此无法确认。即使法庭认为该证人符合法律的条件，但因该公司与被告唐某娟有利害关系，该证人与被告唐某娟有利害关系，不能作为证人出庭作证。

    被告赵某略对被告唐某娟提供的上述证据质证如下：鉴于该证据并非形成于我方与被告唐某娟之间，故无法确认其真实性。我方认为证人钟某辉出庭作证不合格，且证人出庭作证的证言不真实。我于2006年8月14日委托中介公司放盘，中介公司于8月16日通知我已找到买方，通知我签约。在签约时，我已口头将房产是夫妻共同财产告知中介公司，被告唐某娟亦在场。中介公司的顾问看到我的房产证复印件上面只写了我的名字，就称无须我配偶的签名，可先签合同，之后再提供配偶同意出售的证明。8月20日，我要求原告出具同意出售的证明时，原告对此表示不同意。我于2006年8月底向中介公司及被告唐某娟提出原告不同意出售。我亦没有于9月22日与原告一齐到银行办理转按手续。

    庭审中，原告陈述：“我方提交的涉讼房产的约定证明涉讼房产是夫妻共同财产，符合婚姻法关于规定夫妻共同财产的规定。现被告唐某娟提出被告赵某略与原告的约定没有公示或者到房管部门办理房产变更手续，认为该约定无效的陈述，与婚姻法规定的夫妻共同财产的规定是相背的。中介公司与被告唐某娟对涉诉房产是夫妻共同财产，且买卖该房屋需要共有权人一方即原告同意出示相关证明材料的这一点是非常清楚的，不存在善意的问题。根据买卖合约第4条，该条款没有打√或打X，且已书面明确“在签约后7天或2006年8月20日前，未能出示上述文件，卖方负有订约过错责任’’，说明被告赵某略的陈述是正确，其签订合同时已声明该房产是夫妻共同财产，中介公司与被告唐某娟知道是夫妻共同财产，需要出示夫妻共同财产的相关证明材料才作出约定。现被告赵某略背着原告的意思，私下出售房屋，才提起诉讼，并非我方为被告赵某略逃避法律责任”。被告唐某娟则陈述： “被告赵某略于2006年9月下旬才通知我方原告不同意出售房屋。虽然本案的证人比较特殊，但证人陈述的内容符合客观事实。被告赵某略放盘时说了什么我方无从知道。被告赵某略提供了房产证的复印件给中介公司，该房产证已显示产权人是被告赵某略，无须共有权人的同意。合同签订后，9月22日，被告赵某略与原告共同到银行办理转按手续，发觉自己所卖的价格低了，原告不同意卖，就不配合办理转按手续了。’’

    本院认为，广州市淘金北路43号201房虽是以被告赵某略名义登记的产业，但被告赵某略与原告已于2003年4月15日约定上述涉讼房屋(原属于被告赵某略的婚前财产)为夫妻共同财产，根据《中化人民共和国婚姻法》第十九条规定，  ‘夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有……约定应当采用书面形式”，双方的上述约定符合有关法律规定，对此本院确认上述涉讼屋屋属于原告与被告赵某略夫妻共同所有的财产。对于夫妻共同所有的财产，夫妻一方未经对方同意无权单方处分。

    被告赵某略未经原告同意擅自于2006年8月16日出售上述房产，其行为侵犯了原告对该房屋的所有权，根据《最高人民法院关于贯彻扰行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见(试行)》第八十九条的规定，‘共同共有人对共有财产享有共同的．权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”  故应认定被告赵某略擅自出售上述房屋的行为应属无效。

    至于被告唐某娟是否善意取得的问题。根据被告赵某略与被告唐某娟签订的《买卖合约》第4条规定，“卖方收取买方定金10000元时，须出示【房地产权证】、【共有人／配偶同意出售证明】、【委托公书】、【承租人放弃优先购买声明】等有关证明原件。如卖方在签约后7天内或2006年8月20日前都未能出示上述文件，卖方须负订约过错之赔偿责任’’，虽然上述项目均没有打√或打X，但双方已明确须‘‘在签约后7天或2006年8月20日前’’提交上述文件，据此，根据合同的文意应推定均需提交上述文件，故由此可以推定被告唐某娟应当知道上述涉讼房屋为共有房产，否则双方没有必要约定提交上述文件的日期。被告唐某娟明知上述涉讼房屋为共有房产，而被告赵某略并无原告同意出售房屋的意思表示的证明，故被告唐某娟购买上述涉讼房屋不符合善意取得的构成要件。因此，被告赵某略与被告唐某娟就买卖上述房屋签订的买卖合同应为无效。

    被告唐某娟抗辩因房产市场价格上涨因素，卖方拒绝继续履行买卖合同，原告为帮助被告赵某略逃避应承担的违约责任而提起诉讼，缺乏事实依据，对此本院不予采信。关于证人证言问题。凡是知道案件事实的人均可以作为证人出庭作证。钟某辉虽是广东某某律师事务所律师，但其通过中介公司了解到案件有关事实，可以作为证人出庭作证。但鉴于证人并无亲身参与买卖双方的交易过程，证人陈述的内容并非其亲自听到或者看到的，而是通过中介公司了解到的，属传来证据，且没有证据可以予以佐证，对此本院不予采信。至于广州安宇房屋理财咨询有限公司出具的《证明》，亦只是证明从他人电话中得知有关情况，亦属传来证据，且没有证据可以予以佐证，对此本院亦不予采信。

    综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条和《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第八十九条的规定，判决如下：

    确认被告赵某略与被告唐某娟于2006年8月16日签订的《买卖合约》中就买卖广州市淘金北路43号201房的相关买卖条款无效。

    本案受理费50元(原告已预付)，由被告赵某略负担。被告赵某略在本判决发生法律效力之日起5日内，将受理费5 0元迳付给原告。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

                                                 审  判  员  徐晓红

                                               本件与原件核对无异

书  记  员    李智祥