【原创·房屋动迁108问】第七问：关于同住人权益的两个案例

【原创·房屋动迁108问】第七问：关于同住人权益的两个案例

作者：王正涵 律师

同住人的认定，一直是房屋征收补偿中的技术问题。笔者结合法律规定、上海市地方政策和司法解答以及实务经验，在本系列文章第一问即专门介绍过这个问题，感兴趣的读者可以参考第一问：同住人的认定问题。

进一步思考，客观来看，动迁新政（不需要同住人签字这一点）确实提高了征收动迁补偿的工作效率，但同时也不可避免地影响到同住人的权益，也就是说，全局的效率提高是以牺牲局部的公平为代价的，这一点在同住人的动迁权益上表现得尤为明显，而现有法律制度对于同住人的法律权益存在“公权力保护缺位”的现象。从同住人权益角度思考，如何在动迁新政的局面下，通过法律机制保护其自身权益，在本篇中结合笔者代理的具体案例进行介绍。

案例一：私房动迁中，未成年人的合法权益范围如何确定？

基本案情：1996年，上海市黄浦区某私房被征收，该房屋产权人系张先生，在册人口3人即张先生夫妻以及张先生的外孙女A（当时仅3岁）。《房屋动迁补偿安置协议》载明：被拆迁人系张先生，被安置人口3人包括张先生之妻和A。该房屋采用房屋产权调换方式安置，张先生获得闵行区某套房屋的使用权。2009年，张先生买断闵行区动迁安置房的产权，产权登记在张先生一人名下。2013年，张先生夫妇因生活琐事与A关系不好，A遂起诉到闵行区法院要求分割闵行区动迁安置房。

笔者接受张先生夫妇委托，代理本案：首先，必须明确的是法律适用问题，根据法不溯及既往原则，本案应当适用行为时法律而非诉讼时法律。由于2011年上海市府颁布实施了71号文件，但之前适用的是[2001]111号文件和2006年的61号文件，所以必须考虑到当时的历史因素和实际情况，如住宅认购债券等均为上海在特定历史时期和环境下实施的制度，必须考虑到当时的实际情况，不能直接适用现行有效的71号文件进行认定；其次，必须探究房屋取得时的实际贡献和付出比例，并且探究各方的真实意思表示。根据《房屋动迁补偿安置协议》，结合本案证据，A的同住人资格没有太大问题，但考虑到房屋取得时A仅3岁，且房屋来源系张先生单位分配的公房，在房屋取得、维修、买断过程中发生的税费实际均由张先生夫妇承担，因此张先生对于该房屋的取得贡献较大，在具体分割时必须体现这一点；最后，A在该公房买断时毕竟尚未成年，根据法律法规和政策，A的权益实际上是受到限制的，具体体现之一，就是A在本案中不能主张《公有房屋出售合同》无效，从而将闵行区房屋的产权状态恢复到使用权房状态！而这一点，恰恰是本案中A的致命弱点。

在理性分析A和张先生在本案中的法律关系、证据对比和事实依据的基础上，笔者通过和本案承办法官的积极沟通，以及在庭审中也采取“动之以情，晓之以理”的基本策略，最终与A达成庭外和解，A当庭撤诉。

法律依据：

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（自２００１年１１月１日起施行，于2011年10月19日废止）

第三条 下列用语在本细则中的含义：

　　（一）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

　　（二）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。

　　（三）房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。

第五十四条　拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

　　拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

案例二：公房征收补偿案件中，同住人如何保护自身权益？

基本案情：2015年，闸北区某康苑动迁项目，A系公房承租人，在册人口5人包括A、A妻、A子、A父和B（A的侄子），其中A、A妻和B被认定为居住困难户，动迁权益为一套闸北区两室一厅，两套青浦区一室一厅的房屋。由于B平时不实际居住在被动迁房屋里，A认为B不应当获得动迁房，只同意给B十五万左右动迁款。

B认为不能接受，遂找到笔者代理本案。本案属于公房征收补偿案件，那么首先必须考虑B是否属于同住人，好在本案中房屋征收部门已经解决了这个问题，由于B已经被房屋征收部门认定为居住困难户，因此其同住人资格一般不会存在问题，也就是说，B肯定是有动迁权益的。进一步考虑的是，B能否获得房屋安置？根据上海市府71号文，居住困难户应当获得优先保障，增加的保障补贴在本案中已经被用于购买产权调换房屋。具体到本案中，B的保障补贴款实际上已经被固定到安置房中，与安置房无法分离，也就是说，B的保障补贴款事实上已经“物化”为安置房，其应当至少获得青浦区一室一厅房屋的产权安置。根据这一思路，结合本案其他证据，笔者向上海市闸北区人民法院提起诉讼，要求分割动迁权益。本案目前已经被法院受理，处于一审阶段。

法律依据：

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

第三十一条　按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

　　保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

折算单价由区（县）人民政府公布。

符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。

第四十四条　征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

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