律师解读新婚姻法解释三第11条一方擅自处分共有房产

房产分割实务：律师解读新婚姻法解释三第11条一方擅自处分共有房产

【第十一条】一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求损害赔偿的，人民法院应予支持。

解读一：如何理解“夫妻对共有房屋的处分权”？

《婚姻法》第十七条就早有规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。”《婚姻法解释一》第十七条更将“平等处分权”进行补充性规定，“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有决定权。夫或妻非因生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见……”

房屋作为夫妻婚后绝对的重要财产，也是非日常生活所需处理的财产，当然属于前述法律规定的应当经夫妻协商一致才能处分的财产范围，任何一方擅自处分的，属于无权处分行为。

解读二：那么，无权处分行为的法律效力如何呢？

根据《合同法》关于对“无权处分”行为的效力认定，无权处分人与他人订立的合同效力待定。什么是“效力待定”呢？简言之，即该合同在法律上仍不发生合同生效的法律效力，而是要等到权利人表示对合同认可才行，如果权利人不追认，则合同自始无效。

试举一例说明：

A、B是夫妻，婚后购房屋一套，但登记在A的名下。若干年后夫妻感情不和，A在B不知情的情况下将该房屋以市价出卖给C，并且办理的房产过户手续，B离婚后才得知，请问B以何法律主张权利？

本案中：A将房屋在B不知情的情况出卖给C的行为，由于A、B是房屋的共同共有人，故A未征得B的一致同意，擅自处分房屋的，A与B之间的房屋买卖合同即效力待定的合同，此时如果B不对 A和C的房屋买卖行为表示认可，那么，最终将导致A与C之间的房屋买卖行为无效，而且自始无效。

A与C的房屋买卖行为无效，是否意味着C就要将房屋归还给A、B夫妻俩人？

答：就本案讲，根据婚姻法解释三第11条第1款之规定，C仍已经取得了房屋所有权，B不可以自己未同意为由主张追回该房屋。为什么？正是本条司法解释所要阐述的意思！请读者看着案例和法条第一段，我来解读。

本条规定了另一方作为夫妻共同财产的共有人不可再向第三人追回房屋的法定情形，在法律上称之为“第三人善意取得制度”，这是法律上为了保护市场交易安全和稳定而产生的重要法律制度，是指由法律直接规定，第三人与无权处分人之间的交易只要符合一定条件，则第三人直接根据法律规定取得财产的所有权，即便处分行为所依附的合同被认定无效，也不能阻止财产所有权发生转移，由于该制度过于深奥，此仅简言述之。

何为“第三人善意取得”？早在2007年的《物权法》第106条就已经规定，全文如下，请读者与本条进行对比。

“第106条 无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”

不知读者在与本条对比后是否发现，两个条款惊人的相似。本解释第11条所说“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”，“一方”即为物权法中所说的“无权处分人”，“另一方”即为物权法中所说的“原权利人”。“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”正是物权法106条规定的(1)(2)(3)项的概括。

回到案例，对照本条所规定的“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”：

(1)因为房产证上仅有A一人的姓名，C在买房时对房屋产权证书进行审查后肯定相信A是房屋的产权人（注意：此时C没有义务追问A是否结婚，这不属于C义务的范围），那么，C在交易时确实认为自己在和真正的、唯一的产权人进行交易，所以C在购买时是善意的。

(2)A按照“市价”向C出售了房屋。证明C支付了合理对价。

(3)A已经将房屋产权过户登记到C的名下。证明已经办理了产权登记手续。

以上几个条件均已具备，故C根据“第三人善意取得制度”从法律上取得了本是A、B共有的房屋所有权。即便A与C之间的买卖合同无效，也不能阻止C根据法律规定直接取得了A、B原本共有的房屋。

相反，如果A处分该房屋给C时，上述几个条件有一个条件未能满足，则B均可主张合同无效，要求C返还房屋。如：(1)C在买房时明知是A、B婚后夫妻共同财产(注意：举证责任在B，B必须证明C在受让房屋时明知A已经与B结婚，此乃“谁主张、谁举证”的法律原则)，则不属于“善意”，假设本案中房产证登记在A、B两人名下，那C在受让时必然明知B也是房屋的产权人，仍与A进行交易的，C肯定不构成善意；(2)A直接将房屋赠与给C，法律规定善意取得必须是“有偿转让”，不包括“赠与”的无偿行为；(3)C仅按照市价的50%付款，A即将房屋转让的。法律规定善意取得必须是“支付合理对价”，“合理对价”即转让时该房屋在所在地区、所在地段的合理均价，低于均价转让的行为，也不被法律认可。

解读三：如果第三人善意取得了房屋所有权，那另一方的权利如何保障呢？

根据本条第二款和《物权法》106条第二款的规定可知，夫或妻一方擅自处分房屋，给另一方造成损失的，另一方有权在离婚时要求对方承担损害赔偿责任。

需要解释说明的是：此处的“损害赔偿”指财产损害赔偿。与婚姻法第46条规定的损害赔偿应予区分。婚姻法46条规定的是：夫妻离婚诉讼时，一方存在重婚或有配偶者与他人同居、家庭暴力、虐待、遗弃家庭成员的，另一方可以在离婚同时主张“损害赔偿”，这里的“损害赔偿”指因身体或者精神受到伤害，得以主张的人身损害赔偿或者精神损害赔偿；而本条所规定的“损害赔偿”指夫或妻作为房屋的共同共有人，因一方的擅自处分行为，导致另一方丧失了或者减损了对房屋应享有的权利，从而产生的财产损害赔偿，虽然反应的结果可能都是以金钱表示，但二者适用的法律规范不同。

那么，根据本条规定，另一方可以就一方处分房屋所得到的对价主张分割，如本案A将房屋以100万元出卖给C，B即至少可就这100万元向A主张分割50万元。