房产分割实务：有关“居住权”的几点法律问题

房产分割实务：有关“居住权”的几点法律问题

原创 吴美玉律师 

自《民法典》确立居住权制度以来，全国各地陆续展开了居住权登记工作，以及居住权纠纷案件的审理，为社会特殊群体的住房难问题提供了一个全新的解决思路，开创了“房子不归我，但我可以住”的房屋使用现状，极大程度发挥了房屋的使用价值，一度成为老百姓关注的焦点之一。本文将围绕“居住权”所涉法律问题，着重展开阐述。

一、居住权，该如何设立？

《民法典》第三百六十七条第一款 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

《民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

设立居住权，可以通过订立书面合同或者遗嘱方式。但是，不管采用哪种方式，都应当向登记机构申请办理居住权登记，只有经过登记，才能有效享有居住权。而且，只有房屋所有权人才可以与居住权人签订协议，且只有已取得不动产权证的房屋才能办理居住权登记。

除此之外，实践中，居住权也可通过法院判决的方式设立。通过法院判决形式设立居住权的，居住权自法院判决文书生效时发生效力。

二、居住权合同，都应包含哪些内容？

《民法典》第三百六十七条第二款 居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

法律上，针对居住权合同的内容，做出了一般性的规定。其中，居住权人和住宅位置是合同的必备条款，合同应指向具体的当事人和具体的房屋。至于其他居住条件和要求、期限、解决争议方法等条款是非必备条款，若未作约定，可通过事后填补的规则予以确定。但是，为了避免事后理解上的分歧，设立居住权时，应尽量作较为详细的约定。

三、协议约定居住权后，对方不配合办理登记，如何处理？

居住权纠纷案件中，大多为此类情形。即，签订居住权协议后，双方迟迟未申请居住权登记，或由于一方事后反悔，导致实际上无法办理登记。这时，可凭借双方签订的居住权协议，向法院提起居住权诉讼，要求法院确认居住权人对该房屋享有居住权，同时要求房屋所有权人限期配合办理居住权登记手续。

比如，陈某诉潘某居住权纠纷一案中，双方曾在《离婚协议》中约定：“陈某离婚后对房屋仍拥有居住权，居住到终老”，然而，离婚后潘某更换门锁，拒绝陈某居住，无奈下，陈某只好提起诉讼。广州越秀区法院审理认为，双方曾在离婚协议中明确约定陈某可居住于该房屋，应当遵守各自承诺，最终通过判决确认陈某享有居住权，并判令潘某协助办理居住权登记。

再比如，邬某诉吴某居住权纠纷一案中，吴某之父死亡时立有一份遗嘱，遗嘱写明邬某对房屋具有终身居住权和使用权，未经邬某允许，房屋不得转让。经法院审查，该遗嘱真实有效，据此，北京丰台法院认为，吴某通过遗嘱方式为邬某设立居住权，确认邬某对该房屋拥有居住权，判令吴某协助办理居住权登记手续。

四、《民法典》施行之前，签订的居住权协议，也仍有效吗？

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

居住权制度是《民法典》新增的内容，自2021年1月1日起实施，但实践中，有很多居住权协议是《民法典》出台之前订立的。针对这类之前订立的含有居住权内容的协议，目前大多数法院认为，协议签订时虽法律上没有规定居住权，但《民法典》明确规定了居住权，且适用《民法典》关于居住权的规定，不会明显减损当事人的合法权益或者背离当事人的合理预期。因此，可适用《民法典》关于居住权的规定。

五、曾经口头约定居住权，有录音为证，可以要求确认居住权吗？

不可以。《民法典》第三百六十七条中明确规定，设立居住权应当采用书面形式订立合同，意味着居住权协议为要式合同，必须采用书面形式，录音录像等其他形式都无法设立居住权。

比如，果某诉柳某居住权纠纷一案中，果某提交与柳某的谈话录音，以证明柳某在离婚时明确承诺离婚后会保障果某的居住权利，但并未以书面形式将此内容写进离婚协议书，而起诉时房屋已转归案外人所有。对此，法院认为，果某仅凭柳某曾经的口头承诺对该房屋主张居住权，缺乏事实和法律依据，最终驳回了诉讼请求。

可以说，《民法典》对居住权制度的确认，一定程度上满足了人们对房屋使用权利的现实需求，尤其对老年群体而言，为“以房养老”设置了制度上的支撑，有效保障了老年住房权益。但实践中，部分当事人设立居住权的行为欠缺有效条件，产生分歧时，又得不到法律上的认可。居住权作为一项《民法典》的新增物权，有其严格的设立条件，务必要事先进行充分了解，避免发生设立却无法执行的情形。