江苏高院及浙江高院 关于执行“唯一住房”的规定

【 实务规范 】 江苏高院及浙江高院 关于执行“唯一住房”的规定

目次

1、江苏高院：关于执行唯一住房若干问题的通知

2、江苏高院：关于执行“唯一住房”相关问题的解答

3、浙江高院：关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答

江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知

苏高法电 〔2017〕 218号

各市中级人民法院、各基层人民法院：

现就目前执行程序中唯一住房的执行问题通知如下：

2017年2月28日，最高人民法院下发的《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条及我省《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》并不冲突。对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定条件下，可以执行。

执行唯一住房时，需要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。

特此通知。

江苏省高级人民法院

2017年4月6日

关联条文附录

最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知（法 〔2017〕 48号）第六条：保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及到夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释 〔2015〕 10号）第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

江苏高院：关于执行“唯一住房”相关问题的解答

江苏高院执行局 2015年11月24日

为规范执行程序中涉及 “唯一住房”的执行，均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，结合全省法院执行工作实际，制定本解答。

本解答所称 “唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。

本解答所涉 “唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。

一、被执行人名下仅登记有一套 “唯一住房”，对该 “唯一住房”什么情形下可以执行 ？

登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：

（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；

（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；

（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；

（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；

（七）其他可以执行的情形。

二、如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ？

是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：

（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）

（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）

对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

三、执行 “唯一住房” 应遵循哪些原则 ？

为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：

（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。

（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。

（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。

（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。

四、执行 “唯一住房” 程序上应当如何操作 ？

人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：

（一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。

（二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。

（三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。

（四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。

（五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。

（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。

五、执行 “唯一住房” 时，被执行人的临时住房如何解决 ？

执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。

申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。

上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。

对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。

六、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障 ？如何保障 ？

对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。

为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：

（一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。

（二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。

关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答

浙江高院执行局 2014年9月22日

一、执行程序中“一处住房”的含义？

本解答所谓“一处住房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。

一般情况下，被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其唯一居住房屋采取处分性执行措施。

“一处住房”的执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地，小产权房涉及国家政策，应按相关规定执行，不属本解答范畴。

二、执行程序中不能被认定为“一处住房”的情形有哪些？

人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：

1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；

2、被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的；

3、被执行人的一处住房用于出租、出借的；

4、被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；

5、—处住房系执行案件债务所指向的标的物的；

6、其他不宜认定为“一处住房”的情形。

三、如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”？

下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：

1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50％以上的；

2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的。

四、执行“一处住房”时，如何解决临时住房？

为使房屋拍卖后顺利交付给买受人，拍卖前宜先解决好临时住房，面积不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。地段选择上可尽量满足被执行人根据其生活、工作需要提出的合理要求。

解决临时住房可选择采用下列方式：

1、申请执行人自愿提供临时住房，使用期不低于六个月；

2、由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。

上述两种方式产生的租金或费用应从房产拍卖后保留给被执行人的保障费用中据实结算。

五、执行“一处住房”时，如何保障被执行人及其所扶养家属的居住权？

人民法院执行“一处住房”时，对于本解答第二条所列的情形，原则上对被执行人及其所扶养的共同居住家属不再提供保障；对于第三条所列的情形，应当为被执行人及其所扶养的共同居住家属保留保障最低居住条件所需费用（简称保障费用）。

保障费用可在拍卖款中先行提留。

对于被执行人的保障费用，人民法院不得执行。

六、保障费用的标准如何确定？

因经济发展程度不同，保障费用的标准由各地法院自行确定，主要应考虑以下因素：

1、保障对象包括被执行人及其所扶养的共同居住的家属，但该家属名下另有住房的除外；

2、被执行人及其所扶养的共同居住的家属人数为3人（含）以下的，保障费用面积计算标准按当地廉租住房保障规定所确定的人均保障面积确定；超出三人的，对超出部分人员减半计算面积；

3、保障费用单价参照当地上一年度的二手房均价，无二手房均价的，按“一处住房”拍卖、变卖的价格计算；

4、被执行人自行按时腾空的，可适当上浮保障费用，一般掌握在总保障费用10％的幅度内。

因侵权责任、追索劳动报酬等纠纷案，申请执行人生活困难，不执行将影响到其生存权的案件，人民法院可以酌情减少或不予发放保障费用，但应给被执行人保留不少于一年的租房费用。

七、保障费用的发放时间该如何把握？

采取申请执行人自愿提供临时住房方式的，保障费用应在被执行人搬离临时住房之后发放，并扣除期间产生的租金和费用。

八、人民法院执行“一处住房”时，具体操作上应注意什么问题？

1、执行“一处住房”，应当以申请执行人的申请作为前置条件，由其向人民法院出具承诺书，承诺书内容包括同意发放保障费用、提供临时住房或临时住房租金等；

2、执行“一处住房”，应当查清住房状况、常驻人口状况，填写拍卖呈报表，明确拍卖理由和对被执行人及其所扶养亲属的保障措施，执行人员讨论后报执行局长或分管院长批准；

3、准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书；

4、拍卖一般以住房腾空为前提，被执行人拒绝腾空的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行；

5、强制迁出应当作出风险评估和执行预案，可协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。执行过程中应注意证据保全，制作财产清单，全程摄像，刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报道、当地基层组织见证；

6、强制迁出过程中出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的，应当及时报告执行局长或分管院长并暂停执行行为。

九、对已经设定抵押的“一处住房”该如何执行？

对于已经依法设定抵押的“—处住房”，可以执行，且不需为被执行人保留保障费用。在申请执行人提供临时住房确有困难的情况下，如果该抵押由债务人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于半年的租房费用；如该抵押为第三人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。