房产继承公证误区解析

房产继承公证误区解析

读者点题

读者王先生来电问：我和我老婆的户口在静安区，我弟弟和弟媳的户口在杨浦区，和他们户口在一起的还有我们的母亲，现在他们三人同住在我母亲所承租的公房内。请问：母亲打算趁她身体好时立遗嘱让我继承该公房，不知道是否可行？

读者李女士来电问：我和父亲在去年购买了一套二手房，并办理了贷款手续。预售合同上写我们两人的名字。今年年初时父亲去世了，现在开发商通知我去收楼。请问：产证是否可以直接办到我名下？

开头

每年冬至前后开始，前来办理继承权公证的人数就多了起来。在各种继承的财产中，涉及房屋的公证往往占了绝大部分。可是，在日常的窗口接待中，公证员往往会向众多当事人解释几大类雷同的问题，这些问题反映出了一般居民群众对先行法律法规在理解上存在偏差。本文拟就其中一些比较典型的问题予以简析，以帮助大家正确办理该类继承公证。

误区一：公有住房也能办理遗嘱、继承权公证

（案例详见读者点题）

公证处点评：我国法律规定，公民可以在生前通过订立遗嘱的方式处分自己死亡后所遗留的财产。但是，遗嘱中涉及到的财产必须是立遗嘱人生前所拥有的真正属于其本人的财产。而公有住房的承租人并不对该房屋享有所有权，只享有居住权，房屋其实还是属于国家的。所以，承租人并不能通过遗嘱的方式把所承租的房屋处分给子女继承，除非立遗嘱人已经根据公有住房出售政策购买了公有住房，并取得了房屋产权。另根据《上海市房屋租赁条例》规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。所以，一旦王先生的母亲过世，该公有住房可以由王先生的弟弟和弟媳继续承租。

误区二：房屋共有人可以在另一共有人死亡后直接过户给自己

（案例详见读者点题）

公证处点评：首先，我国相关法律法规规定，无论死者生前有无订立遗嘱（包括何种形式的遗嘱），必须通过办理相应的继承权公证才能去房地产交易部门办理房屋过户手续。其次，在本案中，继承人在继承父亲拥有的房地产权利的同时，必须承担相应的债务，也就是说，继承人必须与该购房者（本案中的李女士）共同还贷。最后，必须去贷款银行变更贷款登记资料，办理抵押登记变更手续后，由该购房者和其他继承人共同承担还款义务。所以，李女士应征求其他继承人的意见，共同成为房屋的共有人，也可以协商由李女士独自成为房屋的所有人，而李女士则给予其他继承人适当经济补偿。李女士在办理继承权公证后，持继承权公证书会同开发商向房地产登记机关提出申请，变更房屋的权利人，交纳相应税费，领取房地产权证。

误区三：婚后买房产权证上丈夫一个人名字，不是夫妻共同财产

案例：甲男与乙女系夫妻，双方有一个20岁的儿子，甲男的父母尚健在。甲男与乙女于2003年购入本市某处二手房，产权证上权利人项下写有甲男一人名字。今年年初甲男突遇车祸死亡，但其生前没有留有任何形式的遗嘱。妻子乙女和儿子以及甲男的父母就甲男名下的遗产如何继承来到公证处进行咨询。

公证处点评：按照《继承法》第5条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，由于被继承人生前没有留有任何形式的遗嘱，所以按照法定继承办理继承权公证。

由于上述房产系甲男与乙女在婚姻关系存续期间购入，双方之间又没有对该处房产的夫妻财产约定，根据夫妻财产共同所有的原则，结合我国房地产相关法律规定，即使权利人登记在甲男一人名下，仍认定为该处房产系夫妻共同财产。因此，该处房产中二分之一系被继承人甲男名下的财产。

根据《继承法》第10条规定，上述甲男名下的财产应当由甲男的妻子、儿子、甲男的父母来继承。具体做法主要是由公证处结合其他调查材料以及制作相应的谈话笔录，最后出具继承权公证书，当事人凭公证处出具的继承权公证书和遗嘱公证书办理相应财产过户等手续。

 误区四：继承取得的财产，不是夫妻共同财产

案例：吴先生结婚多年。年前因为法定继承取得其父亲生前遗留下来的一套房屋，并通过房屋登记部门取得了新的房屋产权证，产证上系吴先生一个人名字。现在吴先生打算出售该套房屋，吴太太得知后，要求分得一半房款。吴先生感到非常奇怪，自己父亲尽管生前没有写遗嘱，但是房子为啥自己的老婆也有份？

公证处点评：根据《婚姻法》第18条规定，由于被继承人生前没有立有遗嘱将该处房屋生后留给吴先生一人，所以该处因法定继承所得的房屋系吴先生夫妻共同财产。吴先生一旦打算出售该套房屋，必须征得配偶的同意，尽管产证上仍是吴先生一个人名字。反之，倘若被继承人生前立有有效遗嘱将该处房屋生后留给吴先生一人，并经遗嘱继承权公证完毕取得新的房屋产权证，尽管产证上仍是吴先生一个人名字，但是根据《婚姻法》第18条规定，该处房屋系吴先生一人的财产，吴太太没有所有权。

误区六：父亲死亡，未出世的胎儿与财产继承无关

案例：黄先生婚前就拥有位于市中心的商品房一套，黄先生夫妻对该套房屋的归属没有异议，黄先生的父母尚健在。去年年中，做生意的黄先生在外地突遭车祸死亡，其生前没有留有遗嘱，黄太太正怀有胎儿。现在对于黄先生的遗产分配家人发生争议。黄太太坚持要为肚里的孩子争取份额，而黄先生的父母认为未出世的胎儿与财产继承无关。

公证处点评：根据《继承法》第28条及第10条、第45条，黄先生的遗产原则上应当分为4份，即黄先生的父、母、黄太太各一份，预留一份给胎儿。由于应留份制度是以推定胎儿活体出生为前提的。在胎儿出生时，可能存在以下三种情形，导致不同的权利分配形态：1、胎儿为活体，则该应留份属于该婴儿，由黄太太监护保管；2、胎儿为死体，则原预留份失去意义，应依法定继承制度处理，即以黄先生为被继承人，以黄先生的父、母、黄太太为继承人，再分配这一原预留份；3、胎儿出生为活体，但是立即又死去的，则该预留份已经转化为该婴儿的财产，依法定继承制度：被继承人为此婴儿，继承人为其母亲黄太太一人。

部分相关法条：

《继承法》第5条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。

《继承法》第10条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

《继承法》第17条规定，公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。

《继承法》第20条规定，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。

《继承法》第27条规定，有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：（一）遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；（二）遗嘱继承人丧失继承权的；（三）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；（四）遗嘱无效部分所涉及的遗产；（五）遗嘱未处分的遗产。

《继承法》第28条规定，遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》：

第5条规定，被继承人生前与他人订有遗赠抚养协议，同时又立有遗嘱，继承开始后，如果遗赠抚养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。

第8条规定，法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。

第42条规定，遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准；没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。

第45条规定，应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的应从继承人所继承的遗产中扣回。

为胎儿保留的遗产份额，如胎儿出生后死亡的，由其继承人继承；如胎儿出生时就是死体的，由被继承人的继承人继承。

第52条规定，继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。

《城市房地产管理法》第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。