遗产继承实务：民法典居住权在私人财富领域中的意义

遗产继承实务：民法典居住权在私人财富领域中的意义

原创 许慧芳、陈文玉

【摘要】

《民法典》新鲜出炉，其中不乏亮点。物权编增设“居住权”，保障公民的居住权利。房屋的产权份额不再是评判公民是否具有居住权利的唯一标准。居住权也给私人财富领域带来新的财产规划思路。

《民法典·物权编》第十四章增设“居住权”，符合加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的政策要求，而在私人财富领域，此举有助于兼顾传承家庭财富与避免不动产继承纠纷。居住权原则上为无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。

第366条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

首先，居住权是一种用益物权，并非所有权。一旦在房屋中设立了居住权，则居住权人在占有、使用该房屋时具有优先性，除非居住权期限届满或者居住权人死亡，否则房屋的所有权人不得限制居住权人行使占有、使用房屋的权利。但是居住权人不享有房屋的份额，不具有房屋的处分权，也无法将其自身享有的居住权转让或由他人继承，其人身属性大于财产属性，“一人一权，换人无效”。

第368条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

其次，居住权属于物权，其效力优先于债权。同样作为占有、使用他人所有的房屋，居住权人与承租人的法律地位不同。承租人的承租权是由债权设立，通过支付租金，承租人享有居住的权利义务，但根据债权相对性原理，其权利义务只对出租人有效，且最长租赁期限不得超过20年；而居住权作为物权，居住权人享有的权利义务是针对房屋本身，经过登记后能够对抗第三人，是一种对世权，其稳定性比债权更高。除非当事人另有约定，居住权原则上无偿设立，居住权人的居住期限最长可以居住至去世。

第367条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第371条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

最后，居住权的设立既可以通过合同的形式，也可以通过设立遗嘱的形式。设立形式的多样性，有助于发挥居住权在私人财富传承与安排方面的灵活性，通过专业的设计，达到财富顺利过渡与家人妥善安置的双重目的。

通过以上对法条的分析，可以看出居住权在私人财富传承规划上会带来积极作用。

对于大多数家庭来说，房产不仅是家人生活刚需，也是家庭的重要资产，父母辛劳一生，必然希望能够借此安度晚年。在目前的房屋过户政策下，房产在传承过程中会遇到各种风险及不确定性，比如父母过世后，子女在继承房产过程中，会面临继承程序方面的障碍，往往需要通过继承权公证或诉讼的途径解决；又比如涉及到法定继承的，甚至会出现除子女外的其他亲属享有遗产分割权利，也就是转继承情况。出于继承当中存在的风险，父母往往会通过生前赠与的方式将房产过户给子女，避免将来继承所带来的一系列复杂手续与不可控的因素，但另一方面又担心一旦将房产过户给子女，对房产失去控制权后又会面临子女未按自己的意愿处分财产，如转让、抵押、挥霍等状况，导致自己陷入老无所居的困境。

为此，居住权的设立真正促进了“以房养老”方案的落地实施。父母可以在法律专业人士的指导下，通过协议的安排，选择将名下的房产过户给自己希望给到的继承人，同时在该房产上设立居住权，保障自身可以在该房产中永久居住，不受可能出现的房产交易所带来的无房可居的不利影响。

被继承人也可以通过设立遗嘱的方式为除继承人以外的他人设立居住权，保障其居住利益。比如，通过遗嘱指定房产继承人，同时明确被继承人的配偶、亲属、特殊家庭成员等享有居住权。通过配套遗嘱的方式，为有居住需求的人设立居住权，既不影响房产的代际传承，又保障了有居住需求的居住利益，不至于使其流离失所，亲情与财富达到平衡。

当然，设立有居住权的房产在转让流通中也将面临诸多桎梏。居住权的设立是需要经过房产登记机构办理登记手续，一旦登记，则具有公示公信的效力，第三人如出于自身居住需求而有意购房，则对于那些已经设立有居住权的房产必然望而却步。如果所有权人对该房屋设立抵押，同样可能会因拍卖、变卖环节的难度增加而导致房产抵押价值的下降。

另外，法院面对设立有居住权房产的分割问题时所采取的裁判依据与倾向，目前尚无法把握。在离婚诉讼中，夫妻一方的父母享有涉诉房产的居住权，是否对一方争取房产所有权更为有利？当夫妻离婚丧失共同生活的基础，居住权与所有权的分离导致所有权人利益受损，是否会引起新的纠纷产生？法院能否依职权解除居住权，适用于哪些情形？这些问题都有待进一步的探索与实践。

总体而言，《民法典》增设“居住权”条款，使得房产的居住效用被放大，对真正有居住需求的公民起到了法律保障的作用。虽然全新的制度在实施过程中必然会面临许多未知的难题，但其正面影响与在私人财富领域中的积极作用毋庸置疑。